5월 중국의 부동산 시장의 회복세.

연초 급격한 위축을 나타냈던 중국의 부동산 시장은 4월 말 인민은행의 지준율 인하 이후 회복되는 모습을 보이고 있다.

2017년 6월을 정점으로 상업용 건축물 판매면적의 감소가 올 4월까지 이어졌으나 하락이 시작된지 10개월인 5월을 기점으로 상승 전환하고 있다. 판매금액 기준으로는 1월 15.3%의 증가를 나타냈던 상업용 건축물 판매가 4월 9.0% 증가로 둔화된 이후 5월 11.8%로 상승률이 가속되는 모습이다.

올 1월을 기점으로 급감했던 부동산 개발용 택지구입과 부동산 개발 기업의 투자자금도 5월을 기점으로 돌아서 있다. 자금난에 있던 부동산 개발 기업들이 지준율 인하로 자금 사정이 다소 개선되면서 회복되는 모습이 아닌가 한다.

이런 움직임과 더불어 전국 부동산 투자 시장 기후 지수도 4개월간의 수축을 거쳐 5월 상승 추세로 전환되고 있다.

중국의 고정자산 투자가 2분기 들어 급격하게 위축되고 있으나, 중국의 부동산 시장은 주택건설 시장의 회복과 더불어 회복세가 이어지고 있다.

중국의 고정자산 투자 증가율은 2013년 이후의 성장률 둔화 추세가 계속되고 있고, 2017년 이후 국영기업의 투자 증가율의 급격한 둔화로 2월 7.9%, 3월 7.5%. 4월 7.0%, 5월 6/1%로 급격한 둔화가 나타나고 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 개발 기업의 투자는 2월 9.9%, 3월 10.4%, 4월 10.3%, 5월 10.2%로 회복세가 나타나고 있다.

주목할 점은 세계의 원자재 시장이나 경기 민감주는 중국의 고정자산 투자 증가율이 아니라 중국 부동산 개발기업의 투자의 등락을 따라 움직인다는 점이다.

 2008년 중국의 고정자산 투자는 급증하고, 부동산 개발 투자는 급감했던 시기에 원자재가격과 경기주의 주가는 부동산 개발 투자를 따라 움직였고, 2012년 상반기나 2016년에도 원자재 가격과 경기주 주가는 부동산 개발 투자를 따라 움직이고 있다.

중국의 부동산 개발 투자 증가는 주택을 중심으로 나타나고 있고, 그 중에서도 34평 이상의 중대형 아파트 건설이 주축을 이루고 있다. 전체 부동산 투자 증가율이 10.2% 인데 반해 주택건설 증가율은 14.2%, 빌라와 고급아파트 6.9%, 43평 이상 중대형 아파트 19%로 빠른 증가를 보이는데 반해 27평 이하 소형 아파트 -6.9%와 사무실은 -7.8%로 전년비 감소를 나타냈다.

중국 당국이 주택가격을 안정시키기 위한 긴축이 장기화되면서 주택시장의 수급이 크게 악화되어 있다. 이 때문에 위축된 공급 시장으로 인해 완성주택이 급감하며 주택 재고가 빠르게 줄고 있다.

1월부터 5월까지 주택 판매 면적 누계가 5.6억 ㎡인데 반해 준공 주택은 3억 ㎡로 판매되는 주택의 상당수가 완성주택(후분양)이 아닌 선분양으로 구입을 하고 있다.

주택 판매가 늘면서 주택 재고는 빠르게 늘고 있어 향후 주택 수급에 심각한 문제 요인이 될 수 있다.

지난해 연말 3.0억 ㎡이 넘었던 재고 주택은 5월 현재 2.8억 ㎡로 감소해 있다. 지난해 연말 기준 재고주택면적/판매주택면적이 20.8% 였다. 과거 준공되는 주택 면적이 크게 감소하고 있고 판매되는 주택 면적은 점차 증가하고 있어 재고는 빠르게 감소할 것으로 보이며 올 연말에는 이 비율은 10%대로 낮아져 주택 수급은 매우 악화되는 수준이 될 것으로 보인다.

이처럼 주택 수급이 심각한 수준으로 변해가면서 주택 신축은 점차 늘고 있다.  지난해 주택신축 증가율은 연말기준 10.5%였으나, 2017년 1월~5월 누계 신축면적 증가율은 13.2%로 증가해 있고, 올 2월까지 증가율이 9%까지 감소했으나 3월 이후 빠르게 증가 추세이다.

한편, 완성되는 주택에 비교한 신축주택의 비율은 2.5배로 신축주택이 완성주택보다 많아 점차 주택기성면적이 증가로 전환되고 있다.

참고로 완성주택 면적 대비 신축주택 면적의 비율의 12월 평균치를 구해 추세를 살펴 보면 중국 주택건설시장의 회복을 확연하게 확인할 수 있다.

이 평균치의 변화를 보면 2012년을 기점으로 신축/준공 비율 평균이 감소로 돌아서 주택 건설 경기 침체국면이 이어졌으나, 2017년 이후 이 평균은 상승으로 돌아서 점차 가속되고 있다.

향후 세계 경기는 14억 중국인의 중대형 도시형 신축아파트 구입 경기에 따라 호전된다. 주택가격 안정을 위한 긴축 정책이 과도하게 오래 지속되면서 중국의 주택 수급은 재고 주택이 20% 미만에서 급격히 감소하는 수준으로 악화되어 있고, 이로 인해 주택가격 불안 요인이 점증하고 있다. 이와 함께 선분양을 중심으로 주택 신축이 빠르게 증가하고 있어 강한 성장 국면을 예고한다.

10년 이상 이어졌던 미국인의 임대주택 선호가 2015년 이후 주택 구입 선호로 바뀌면서 주택 건설이 빠르게 느는 가운데, 중국의 주택 수급이 과도한 긴축 장기화와 함께 악화되면서 중국의 주택 신축이 빠르게 늘어날 전망이다.

세계 원자재 상품 가격과 경기주의 주가 움직임은 중국의 고정자산 투자 증가율이 아니라 부동산 개발 투자 증가율과 관련이 있음을 주목해 두면 좋다.

세계 시장의과 마찬가지로 중국 국내의 주택개발과 주택 건설에 필요한 자재 관련 비즈니스 기업에 관심을 둘 때이다.