중국 주택시장의 회복.

중국 6월 부동산 투자금액 증가율은 1~5월 10.2%에서 1~6월 9.7%로 소폭 둔화되는 모습을 보였다. 한편, 중국 고정자산 투자 증가율은 1~4월 7.2%에서 1~5월 6.1%로 급격한 감소를 나타낸 후 1~6월 6.0%로 감소폭이 크게 둔화되었다.

중국의 고정자산 투자는 부동산 투자를 포함하고 있으나, 세계 원자재 시장과 세계제조업에 미치는 영향은 고정자산 투자보다는 부동산 투자 증가율이 상관도가 더 높다. 실제 고정자산 투자증가율은 2011년 하반기 이후 감소추세가 계속되고 있으나, 부동산 투자증가율은 2014년 2분기부터 2015년 11월까지 급격한 위축을 보인 후 완만한 회복을 나타내고 있다.

이 두 지표와 원자재 가격 및 신흥국 주가지수와 기초재료 가격지수의 움직임을 비교하면 고정자산 투자 증가율 보다는 부동산 투자 증가율을 따라 움직이고 있다.

     * 이 주가는 중국의 고정자산 투자가 아니라 주택건설 경기를 따라 움직이고 있다.

고정자산 투자 증가율은 2016년 이후 둔화가 이어지고 있으나, 부동산 투자 증가율의 경우 2016년의 기점으로 회복을 나타내고 있어 차이를 보이는데, 원유가격, 철강가격, 기초재료가격, 신흥국 주가지수는 중국의 부동산 투자 증가율과 매우 상관도가 높은 모습으로 움직이고 있다.  따라서 중국의 고정사산 투자 증가율로부터 원자재 시장과 신흥국 주가지수 및 경기민감 섹터의 업황을 추정하는 것은 잘못이다.

세계 제조업 경기에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 공장 건설이 아니라 주거용 주택 건설이라는 것을 의미한다.

사실 미국의 경제는 10년 주기의 기업 설비투자 경기인 쥬글라 사이클을 따라 회복이 진행되었지만, 이러한 미국의 설비투자 경기는 원자재 시장과 세계 제조업 경기 및 신흥국과 경기 민감 섹터의 주가에 큰 영향을 주지 못하고 있다.

필자의 미국 실업률과 주가지수에 대한 2013년 예상과 전략

*기술주에 대해서 이 전략은 여전히 유효하다. 

미국의 실업률과 주가지수 (2018.7)

* 5년전 쥬글라 사이클에 따라 예측한 대로 실업률이 하락하고 주가지수가 상승했다.

쥬글라 사이클에 따른 미국의 실업률과 주가는 5년 전에 예측한 대로 진행되었지만 그럼에도 원자재 시장과 경기민 섹터의 주가는 예상과는 다른 모습으로 움직이고 있다. (과거 필자는 미국을 비롯한 선진국의 설비투자 경기가 세계 제조업 경기 회복을 이끈다고 보았다.  그러나 지금 보면 명백한 오류이며 선진국 설비투자 경기가 아니라 중국의 주택 건설 및 신흥국의 주택건설 경기가 원자재 시장 및 세계 제조업 경기를 움직이고 있다.)

중국의 부동산 건설투자 추이를 보면, 아직 사무용 및 상업용 빌딩이나 오피스텔은 침체가 이어지고 있다. 그러나 주택은 2016년 초 이후 회복이 진행 중으로 특히 43평 이상의 중대형 아파트를 기준으로 20% 가까운 성장세가 나타나고 있고, 빠른 회복을 보이다 지난해 연말 이후 급격히 둔화되었던 빌라와 고급아파트도 8%대 성장으로 나타나고 있다. 다만 27평 이하 소형아파트는 무슨 이유인지 2017년 초 이후 침체가 이어지고 있다.

특이한 점은 2017년 말부터 기타 빌딩 투자 증가율이 빠르게 서장하며 6월 23%의 높은 성장률을 보이고 있는데 중국 정부의 임대주택 건설이 아닌가 추측된다. 이런 임대주택이 상업용 소형 아파트나 오피스텔을 대체하는 것이 아닌가 생각된다.

여하튼 중국의 주거용건물 투자는 2015년 말까지 성장률이 내리막이 이어졌지만 2016년 이후 오르막 추세가 이어지고 있다.

사실 중국은 부동산 투기와의 전쟁을 하고 있고, 이 와중에서 중국 부동산 및 건설 투자는 멀미가 날 정도로 극심한 등락이 나타나, 세계 원자재 가격 및 제조업 경기와 관련 주가에 영향을 미치고 있다.

이번 주가 조정과 함께 신흥국 주가지수와 경기 민감주 주가가 조정을 받은 것도 2017년 이후 중국의 부동산 투기와의 전쟁 과정에서 통화 긴축과 그에 따른 주택경기 위축이 그 원인이다.

그러나 장기적인 부동산 투기 억제 정책이 이어지면서 시장의 자동조절 기능이 마비되고, 그로 인해 주택 공급이 줄면서 점차 심각한 주택 수급 환경이 조정되고 있는 듯 하다. 2016년 9월 중국의 부동산 투기 억제를 위한 긴축 정책이 이어지면서 주택과 상업용 빌딩 판매는 2018년 2분기 초까지 감소가 이어졌으나 이후 지급준비율 인하와 함께 판매가 증가세로 돌아섰다.

특히 장기간 주택 신축이 줄면서 준공되는 주택이 줄자, 2017년 9월부터 완성주택 판매는 급격히 감소한 반면, 주택 판매는 선분양 주택으로 중심이 이동하고 있다. 완성주택을 사려고 해도 살 물량이 없는 상황으로 가고 있고, 이 때문에 주택건축을 하기 전에 계약을 하는 선분양 물량이 2017년 4분기부터 본격 증가하기 시작하고 있다.

주택은 가격을 억제하면 건설이 줄어 공급이 감소한다. 그러나 주택 공급을 줄인다고 해서 태어나는 신생아가 줄어들거나, 혼인으로 새로운 가계를 구성하는 신혼가구가 줄거나, 아니면 시골에서 도시로 이동하는 도시화가 줄지 않는다. 신생아 탄생이 늘고, 신혼가구가 늘고, 도시로 이주하는 인구가 증가하는 상황에서 주택가격을 잡겠다고 주택 공급을 줄이는 정책을 펴는 것은 심각한 주택난을 초래한다. 현재 중국이 그런 상황으로 가고 있는 듯 하다.

이로 생긴 문제는 가격 규제나 긴축으로 해결되지 않는다. 반드시 필요한 주택의 공급을 늘려야만 해결되는 문제이다.  시장은 이런 주택수급의 돌파구로 완성주택 구입이 아닌 선분양 주택 구입으로 변화를 꾀하고 있다.

이런 선분양이 증가하면서 주택 업체는 위축된 시중 자금 여건에서도 주택 신축을 늘리고 있다.  과거와 달리 자체자금으로 주택을 지어 파는 위험 대신, 선분양으로 계약금과 중도금을 받아 주택을 건설하므로 어려운 주택 거래 시장에서도 주택 신축을 할 수 있게 된 것이다.

후분양에서 선분양으로 바뀌고 있는 중국의 주택거래 패러다임 변화가 부동산 가격 억제 정책 속에서 주택건설 경기를 점차 회복으로 이끌고 있다.

주택 신축이 늘면서 그간 장기 정체했던 전체 공사중인 면적을 합산한 건설 기성 면적이 증가세로 전환되고 있다. 중국의 건설 기성이야 말로 세계 원자재 가격과 제조업 경기에 영향을 미치는 핵심 변수이며 신흥국 주가지수와 경기민감주 주가지수를 이끄는 원동력이다.

아울러 연초 급격한 통화 긴축으로 2017년 말까지 급격하게 증가하던 부동산 개발을 위한 택지 매입이 줄었으나 2분기 이후 택지 매입도 빠르게 늘고 있다.

인구가 증가하고 신혼가구가 증가하며, 도시로 밀려드는 시골인구가 계속되는 상황에서 주택 가격을 잡는다고 주택 공급을 늦추는 것은 성공할 수 없는 정책이다. 주택가격은 공급이 늘어야만 해결될 수 있는 문제로 추후 폭발적인 주택건설 경기를 부르게 된다.

그간 중국의 부동산 투기 억제 정책과 함께 주택 공급이 줄어드는 과정에서 세계의 원자재와 제조업이 어려움을 겪었으나, 점차 선분양으로 진화하는 주택시장의 흐름에 따라 중국의 주택 경기가 회복되고 있다. 더구나, 미국과 중국의 무역 마찰로 수출주도 성장이 어려워진 중국이 긴축정책을 완화해 시중 유동성 공급을 늘리는 변화를 모색하고 있어 향후 중국의 주택 건설 경기는 보다 가속을 받을 듯 하다.

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14억 인구의 중국의 주택건설 경기 회복은 세계 원자재 시장과 세계 제조업 경기를 움직인다.  더구나 인도, 인도네시아, 브라질, 멕시코, 러시아, 터키, 등 인구가 많은 신흥국의 주택건설 경기가 가세하면 세계 원자재 시장과 제조업 경기는 폭발적인 회복세를 나타낼 수 있다. 이 신흥국 주택건설 경기와 세계 제조업 경기를 따라 신흥국 주가지수와 경기 민감 섹터의 주가지수가 장기 상승 추세를 나타내게 된다. 경기 민감주 투자란 바로 이런 경기 변화에 맞춰 장기투자를 하는 것이다.

* 본 세계 원자재 시장과 세계 제조업 경기 및 환율, 신흥국 주가지수와 경기민감섹터의 주가지수를 움직이는 핵심 동력에 대한 강의는 다음주 수요일 MBA 투자 강의에서 보다 상세하게 설명할 예정입니다.